Há um momento específico em que o investidor brasileiro percebe: se deseja investir em imóveis de alto padrão nos Estados Unidos, especialmente em Orlando, precisará contar com um olhar atento aos detalhes do financiamento. A pergunta se repete em conversas com clientes do blog do Daniel Dourado e de tantos outros brasileiros que buscam proteção patrimonial em dólar: quais bancos americanos aceitam estrangeiros para financiamento?
Pode soar complicado, mas, com orientação certa, o caminho se revela possível. Um passo após o outro. Às vezes, pequenos detalhes mudam todo o panorama.
Por que bancos americanos financiam estrangeiros
O mercado imobiliário americano está sempre de olho em compradores globais. Orlando, em especial, se tornou um destino procurado por investidores de alta renda, interessados na segurança e valorização em dólar. Os bancos, atentos a esse fluxo, criaram soluções específicas para estrangeiros. Isso não significa, no entanto, que o processo seja similar ao de um comprador residente.
De maneira geral, as instituições financeiras buscam segurança. Financiando um não residente, consideram o risco maior. Por isso, exigem entrada mais alta, comprovação de renda e, claro, um bom histórico financeiro (veja todos os detalhes neste guia sobre financiamento para estrangeiros).
Financiamento é possível, desde que o preparo seja completo.
Bancos americanos que aceitam estrangeiros
No universo de grandes bancos e instituições regionais, nem todos abraçam o estrangeiro da mesma forma. Mas vários nomes conhecidos no mercado internacional oferecem linhas específicas:
- Wells Fargo
- Bank of America
- Chase Bank
- HSBC
- TD Bank
- Instituições menores e correspondentes de crédito especializados em não residentes
Esses bancos têm equipes treinadas para lidar com compradores internacionais, oferecendo produtos próprios ou trabalhando com empréstimos denominados “Foreign National Mortgage”, desenhados sob medida para quem reside fora dos EUA (detalhamento completo sobre essas modalidades).
Variação nas condições e programas
A aceitação e os termos mudam de acordo com a política interna de risco de cada banco. Por exemplo, o HSBC libera até 70% do valor do imóvel para estrangeiros que se tornam clientes Premier – exigindo depósito mínimo de US$ 100 mil. Caso o imóvel não atenda critérios, pode ser exigido até 50% de entrada. O máximo financiável costuma ser de até US$ 3 milhões (veja os detalhes dos programas do HSBC).
Já gigantes como Wells Fargo e Bank of America são mais flexíveis, mas seguem pedindo comprovação rigorosa de patrimônio e renda. Outras instituições menores, como Miami International Bank e U.S. Mortgage, também oferecem produtos atrativos, especialmente para perfis específicos.
Como é o processo de aprovação para estrangeiros?
Financiar um imóvel nos Estados Unidos sendo estrangeiro não é, de fato, igual ao Brasil. O processo pode surpreender ou até assustar em alguns pontos, mas segue uma lógica, digamos, racional.
Passos básicos
- Pré-qualificação: Envio da documentação inicial ao banco, para avaliar a viabilidade.
- Análise de crédito e renda: Mesmo sem histórico de crédito americano, os bancos pedem relatórios do país de origem ou cartas bancárias.
- Avaliação do imóvel: O banco contrata um avaliador para verificar o valor do bem.
- Oferta oficial: Após aprovação, o banco faz a proposta formal com valores, prazos e taxas.
- Fechamento: Após tudo certo, acontece a assinatura do contrato e registro no cartório local.
Nesse caminho, é comum esbarrar em exigências de depósitos em contas americanas, justificativas para origem de fundos e até uma dose extra de paciência.
Exigências comuns do financiamento para estrangeiros
Segundo experiências relatadas por clientes atendidos pelo Daniel Dourado e especialistas como Sandra Mina, do setor de financiamentos residenciais, as exigências mais frequentes são:
- Entrada entre 25% e 35% do valor do imóvel, podendo chegar a 50% em cenários mais restritivos (dados de Sandra Mina sobre limites e entrada).
- Prazo de 15 a 30 anos, a depender do banco e perfil financeiro.
- Capacidade de pagamento: não pode comprometer mais de 30% da renda declarada (Informações sobre renda e capacidade de pagamento).
- Documentos como passaporte, extratos bancários, declarações de renda, carta do contador (para autônomos) e, em alguns casos, número ITIN (orientações detalhadas sobre documentação).
- Taxas de juros entre 6% e 8% ao ano para estrangeiros, um pouco mais altas que para residentes, mas ainda competitivas em comparação internacional (estimativas para 2024).
- Recursos para despesas de fechamento (cerca de 5% do valor do imóvel).
O desafio principal é alinhar expectativas e garantir a comprovação de fundos.
Diferenças entre financiar como estrangeiro e residente
A entrada costuma ser maior para estrangeiros. Enquanto um americano pode financiar com 5% a 10% de entrada, um investidor brasileiro vai precisar preparar valor mais robusto. Além disso, há rigor extra na análise da origem dos recursos e, muitas vezes, o processo é mais manual. Por outro lado, muita gente relata surpresa: o atendimento costuma ser consultivo e menos burocrático do que imaginavam.
Cuidados específicos para investidores brasileiros
Quem pensa em dolarizar parte do patrimônio talvez já saiba: há riscos e obrigações diferentes para quem assina um financiamento fora do país. O crédito é em dólar, enquanto sua receita, muitas vezes, segue em real. Em momentos de alta do dólar, a dívida pode pesar. Um ponto que Daniel Dourado sempre menciona em sua experiência com vacation homes é: se prepare para manter um saldo em conta americana, para não se surpreender com oscilações cambiais e flutuação dos custos totais (recomendações sobre dolarização e riscos).
Questões sucessórias também devem ser consideradas — heranças de imóveis nos EUA podem ter taxas elevadas sem estrutura patrimonial/tributária correta.
Dicas práticas para aumentar suas chances
- Busque orientação consultiva antes de qualquer tomada de decisão (vale conhecer artigos como este com dicas para o primeiro comprador).
- Prepare a documentação com antecedência, principalmente extratos e comprovação de renda do país de origem.
- Considere simulações em vários bancos para comparar condições e juros.
- Avalie custos totais do financiamento, incluindo taxas cartoriais, seguros e despesas de registro.
- Se possível, programe a compra de imóveis com boa liquidez para revenda futura — férias homes em Orlando têm alta demanda (saiba por que Orlando é alternativa segura).
Não se limite pelo medo: prepare-se, informe-se
Nenhuma jornada internacional será isenta de desafios. Mas, conhecendo o caminho certo e tendo apoio de especialistas, é possível atravessar as exigências, encontrar bancos abertos a estrangeiros e realizar sonhos – seja para mudar-se, aumentar o patrimônio ou investir em vacation homes lucrativas.
Aliás, quem deseja entender todos os passos pode consultar nosso guia completo para investir em casas de férias em Orlando.
O blog do Daniel Dourado existe justamente para compartilhar experiências de sucesso, tendências de mercado e recomendações personalizadas para quem quer ampliar fronteiras e investir com segurança. Te convido a continuar acompanhando nossos conteúdos e conversar com a equipe sobre o seu projeto. Afinal, cada caso merece análise individual – e, por vezes, uma boa história pode ser o ponto de partida da sua.
Perguntas frequentes
Quais bancos aceitam estrangeiros para financiamento?
Diversos bancos americanos aceitam estrangeiros para financiamento de imóveis, como Wells Fargo, Chase, Bank of America, HSBC e TD Bank. Além deles, existem instituições menores e correspondentes de crédito que atendem especificamente não residentes. Cada banco tem suas políticas, e os requisitos podem variar em termos de entrada, comprovação de renda e perfil do comprador. É recomendável pesquisar mais de uma instituição antes de tomar uma decisão.
Como solicitar financiamento sendo estrangeiro?
O processo para estrangeiro envolve, geralmente, as seguintes etapas: pré-qualificação (envio de documentação básica), análise da capacidade de pagamento e perfil financeiro, avaliação do imóvel e apresentação de oferta formal. Prepare documentos como passaporte, comprovante de renda, extratos bancários e, se possível, cartas de referência bancária. Muitos bancos preferem clientes que tenham conta corrente nos EUA, mas é possível iniciar todo procedimento ainda como não residente (veja todos os passos aqui).
É necessário visto americano para financiar?
Não é obrigatório ter visto americano ou green card para financiar um imóvel nos Estados Unidos. O mais comum é apresentar o passaporte e comprovar sua identificação e origem dos fundos. Porém, se o comprador deseja morar nos EUA, um visto pode ser requisito para a residência – mas não para a aprovação do financiamento em si (detalhes completos).
Quais documentos preciso para financiar nos EUA?
Os documentos mais solicitados são: passaporte válido, extratos bancários (geralmente dos últimos 6 a 12 meses), comprovação de renda (declaração de imposto ou carta de contador), comprovante do valor da entrada, carta de referência financeira e, se aplicável, número de identificação fiscal (ITIN). O objetivo é comprovar que o comprador tem condições de pagar e que os fundos são legítimos (veja a checklist completa).
Vale a pena financiar imóvel como estrangeiro?
Para muitos brasileiros de alta renda, financiar imóveis nos EUA é uma alternativa interessante para diversificar patrimônio, obter renda em dólar e proteger ativos. Apesar de entrada maior e juros um pouco mais altos, o potencial de valorização e os benefícios de dolarização costumam compensar. O segredo é planejamento, análise das condições e apoio de especialistas, como fazemos no blog do Daniel Dourado. Para quem quer saber mais sobre casos de sucesso e oportunidades, vale conferir conteúdos como comprando sua primeira casa em Orlando ou identificar bairros em ascensão, como Windsor Cay.
